Was genau sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind jene Kosten, welche durch den Besitz beziehungsweise Instandhaltung einer Immobilie entstehen. Diese können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden. Der Begriff Nebenkosten meint umgangssprachlich alle Kosten, die nicht bereits von der Miete erfasst werden.  

Betriebskosten entstehen laufend durch das Eigentum an der Liegenschaft und dem Gebrauch der Immobilie(n). Reparaturen und Verwaltunsgebühren fallen in der Regel nicht in diese Kategorie. 

Die Kosten, welche als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Im Gewerbemietrecht können je nach vertraglicher Regelung weitere Kostenarten vereinbart werden. 

In der Abrechnung wird unterschieden in „warme Betriebskosten“ (Kosten für Heizung und Warmwasser) und „kalte Betriebskosten“ (alle weiteren Kosten, z.B.Hausflurreinigung oder Müllabfuhr).
 

Ist eine Betriebskostenabrechnung Pflicht?

Ja! Als Vermieter sind Sie verpflichtet, jährlich eine schriftliche Aufstellung aller Betriebskosten zu erstellen und abzurechnen – sofern Ihre Mieter eine monatliche Abschlagszahlung für die vereinbarten Betriebskosten bezahlen.

Laut Bundesgerichtshof (BGH) muss die Abrechnung folgende Pflichtangaben enthalten:

1.   Zusammenstellung der Gesamtkosten
2.   Angaben und Erläuterungen des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
3.   Berechnung des Anteils des Mieters
4.   Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vereinbarter Abschlag)

Wichtig: Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter verständlich und rechnerisch nachvollziehbar gestaltet sein. Das Feedback unserer Kunden bestätigt uns, dass die von uns professionell erstellten Abrechnungen für ihre Mieter nachvollziehbar sind und sie nur wenige Mieterrückfragen erhalten.

Welche Kosten können laut BetrKV vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden?

• Grundsteuer
• Abwassergebühr
• Kosten für Heizung und Warmwasser (warme Betriebskosten)
• Aufzugkosten
• Straßenreinigung / Müllabfuhr
• Treppenhausreinigung
• Gartenpflege
• Innen- und Außenbeleuchtung
• Gebäudeversicherungen
• Hausmeister
• Antennenanlagen, Kabel (Fernsehen)
• Waschraum (Strom, Wasser)
• Sonstige Betriebskosten (sofern im Mietvertrag vereinbart):
  • Prüfkosten Elektroinstallationen
  • Reinigung Dachrinnen, Lichtschächte
  • Wartung von Rauchabzugsanlagen, Blitzschutzanlage, Wartung von Rauchwarnmeldern & Feuerlöschern
  • Dachrinnenbeheizung

Was sind die Fristen im Wohnraummietrecht?

Es gibt wichtige Fristen, die einzuhalten sind: Die Abrechnungs-, Zahlungs- und Einspruchsfrist sowie die Verjährungsfrist.

Die Abrechnungsfrist besagt, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erstellt und zugestellt werden muss. (laut § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der längste Abrechnungszeitraum beträgt ebenfalls 12 Monate.

Wurden Betriebs- und Heizkostenabrechnung erstellt und zugesendet, sind die Zahlungen von Forderungen oder Erstattungen sofort fällig, mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen. Natürlich kann der Mieter die Abrechnung prüfen und darf die entsprechenden Belege bei seinem Vermieter anfragen, dennoch bleibt die Zahlungsfrist bindend. 

Es gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist.